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银河证券:房地产低库存带来的支撑有限

发布时间:2019-10-09 19:29:26 编辑:笔名

银河证券:房地产低库存带来的支撑有限 2018-12-18 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

核心要点:

房地产低库存带来支撑有限商品房待售面积今年以来持续下降,到11月份已经来到52,627万平方米,2018的商品房库存下降9.99%,虽然不如2017年下降16.49%,但房地产库存下降明显。而低库存是否是未来房地产投资的支撑?第一,我们看一下房地产企业的拿地情况。18年6月份开始房企拿地面积加快,一直持续到8月份,9月份拿地速度回落,尤其是8月份单月拿地速度达到44.7%,随后一路下滑至11月份的8.13%。

100大中城市供应土地面积变化更为剧烈,从6月份开始成交土地面积和成交土地规划建筑面积进入负增长,只有8月份单月分别回到4.49%和5.20%,截至11月份两个指标已经下滑至-24.32%和23.82%。从拿地来看,房企累计拿地增速仍然高于房地产开发投资增速,虽然8月份后拿地增速下滑较快,对房地产开发增速影响可能在19年6月份后显现。

第二,今年库存虽然持续下降,但之后库存的积累可能加快,“补库存”时间可能有限。

新开工面积今年以来持续上行,已经达到16.8%,比年初上行了13.9个百分点。竣工面积却持续下滑,开发商资金紧张影响了施工进度,所以低库存只是现阶段的存量指标。

从销售来看,商品房销售面积持续下滑。而销售面积的下滑并不是由于无房可卖,房屋施工面积和销售面积差额持续上行,在建工程的消化需要时间。第三,房地产企业资金来源结构分化,定金预付款增多,开工如果减弱此项增量资金随之下滑。

可以看到,库存并未如想象中低,而补库存已经开始了。下半年对未来市场预期恶化和自身资金约束,房地产企业拿地速度下滑,这种下降可能在明年下半年的投资增速中反应。同时销售端也遇到困难,高企的房地产价格已经影响了房地产的销售,同时棚户区改造基本结束,这样库存的去化速度可能低于预期,同样影响未来的投资增速。我们认为,房地产政策不放松,房地产投资增速明年2季度后会出现明显回落。

缴税期资金稍紧,利率小幅上行SHIBOR短期利率下行,SHIBOR隔夜、1周、2周期限利率12月14日较12月7日分别变化23.90BP、7.20BP、5.80BP至2.6550%、2.6830%、2.6760%。

银行间市场上周上行,7天期拆借回购利率上行30.3BP至2.8873%。各地区直贴利率下滑10BP,保持在2.90%-3.15%之间。10年期固定利率国债到期收益率上行6.15BP至3.3468%。12月14日央行基本等量续作了1年期MLF2860亿元,对冲当天到期的2900亿元。上周叠加缴税期,资金稍紧,利率小幅走高。但货币政策继续保持略宽松的状态,但MLF操作利率未有下行。在经济下滑压力下,票据利率下行,美联储加息可能不及预期,我国传统意义降息可能难见,但明年可能看到公开市场操作利率下行。

农产品价格季节性上行商务部重点监测的30种蔬菜平均批发价格小幅上行1.3个百分点。气温下降明显蔬菜生长由拱棚逐渐转向高温大棚,生产成本提高,拉动价格走高。

近期南方蔬菜上市填补市场空缺,蔬菜价格规律性上涨。根据搜猪网价格显示,需求高峰已经到来,但是由于禁运仍在,全国各地价格差异较大。生猪价格继续震荡,周末虽然有小幅上涨,但是仍然不乐观,猪粮比仍然处于6:1以下,大多数企业和养殖户仍然处于亏损状态。按照商务部所给出的食品分类价格,我们计算得到蔬菜、鸡蛋、水产品、粮食、食用油和肉类比上一周上行0.30个百分点,拉动CPI上行0.08个百分点。

钢厂库存下滑,补库存对铁矿石和焦煤焦炭有支撑12月16日,6大电厂煤炭库存1739.46万吨,较前一周下行66.92万吨,6大发电集团煤炭库存可用天数剩23.18天,比上周下行5.08天。郑商所动力煤活跃合约收盘价12月14日为566.0元/吨,下行1.46%,焦煤收盘价1250.0元/吨,比上周下行13.07%;国内煤炭运价下行,国内煤炭运价秦皇岛-广州、秦皇岛-上海煤炭运价变化至36.80、27.9元/吨,一周变化18.71%、22.37%,煤炭运费回升。12月14日62%品位进口铁矿石含税价格为586.52元/吨,较12月7日上行0.92%;螺纹钢期货收盘价下滑至3542元/吨,比上周下行2.96%。国内铁矿石港口库存12月14日至14317.08万吨,库存上行1.0万吨。主要钢材库存12月14日小幅下行至796.70万吨,比上周下行1.07万吨,钢材库存继续回落。

煤炭库存处于高位,电厂可用天数在历史高位。煤炭系价格下滑,煤炭运费回升。铁矿石库存持平,钢材库存持平,钢材产量上行,钢材价格年前下跌为主。由于预期下行,贸易商补库存可能延后至春节后。

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